Marząc o własnym domku, musimy uważać na czyhające na nas zagrożenia
Większość z nas marzy o własnym domku z kominkiem i malowniczym ogródkiem na ciekawie położonej działce. Aby spełnić swoje marzenia trzeba posiadać odpowiednie środki finansowe i oczywiście działkę budowlaną. Trzeba również posiadać umiejętność poruszania się wśród gąszczy przepisów, nakazów i zakazów, na które niestety narażony jest inwestor.
W tym artykule chciałbym zwrócić uwagę na zagrożenia, które mogą czekać przyszłego inwestora, związane z zakupem działki.
Na zdecydowanej większości działek przeznaczonych do sprzedaży, można spokojnie wybudować swój wymarzony dom, czy domek rekreacyjny. Są jednak i takie, na których nie jest już to oczywiste. Dzisiejsza biurokracja narzuca pewne rozwiązania, których obejście jest często zupełnie niemożliwe. Taką przeszkodą wbrew pozorom może okazać się uchwalany przez samorządy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dla uproszczenia będę dalej nazywał Planem), który szczegółowo narzuca pewne rozwiązania architektoniczne, w tym związane z położeniem budynku na działce czy dojazdem do niej.
I tak kupujemy działkę, która ma dojazd z drogi publicznej poprzez jakąś np. drogę gruntową (warunkiem koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę jest dostęp działki do drogi publicznej). Niby wszystko jest w porządku, tylko Plan Gminy akurat w tym miejscu nie przewiduje drogi dojazdowej. Tak jest np. w Planie Gminy Szczytno dla miejscowości Stare Kiejkuty, który nie uwzględnił jednej drogi prowadzącej do kilku działek budowlanych. Jeżeli ktoś chciałby wybudować dom na działce przy tej drodze, to może sobie tylko pomarzyć.
Trzeba też koniecznie sprawdzić kto jest właścicielem drogi prowadzącej do naszej działki oraz czy mamy zgodę na przejazd przez nią. Gdy właścicielem jest gmina, wszystko jest w porządku, natomiast jeżeli to osoba fizyczna, może się okazać, że za zgodę za przejazd przez taką działkę zapłacić musimy np. 20 000 zł. Taka sytuacja miała miejsce w Zielonce, gdzie właściciel, który sprzedał kiedyś działki jako rolne (działki rolne nie musiały mieć dojazdu z drogi publicznej), teraz gdy działki okazały się budowlane, chce jakiegoś zadośćuczynienia. Nawet rozumiem takiego człowieka, lecz czy kwota tak wysoka jest odpowiednia, to już chyba sprawa wolnego rynku.
W Planach gminy z drogami dojazdowymi są jeszcze inne problemy. W Planie dla miejscowości Stare Kiejkuty, urbanista, który sporządzał ten Plan, co najmniej w jednym przypadku, nie uwzględnił istniejących granic działek i zaprojektował drogi dojazdowe zupełnie dowolnie. To jego prawo i być może ukształtowanie przestrzenne akurat w tym przypadku jest najbardziej odpowiednie, nie polemizuję z tym. Lecz osoba kupująca taką działkę powinna mieć świadomość, że przed uzyskaniem pozwolenia na budowę musi doprowadzić działki do stanu zgodnego z Planem. Oznacza to podziały geodezyjne za zgodą wszystkich właścicieli, co jest bardzo kosztowne i może być zupełnie nierealne. Czyli mamy działkę, drogę, Plan, tylko nie możemy się budować. W Planach są czasami zaznaczone na skrzyżowaniach dróg ścięcia narożników działek sąsiadujących ze skrzyżowaniem. Oczywiście w rzeczywistości tych ścięć nie ma i zanim wystąpimy o pozwolenie na budowę, musimy działki doprowadzić do stanu zgodnego z Planem. To kolejny wydatek oraz czas, który musimy uwzględnić przy zakupie działki. Jest to przykład z miejscowości Zielonka, przy jeziorze Wałpusz.
Podam ciekawy przykład z miejscowości Rańsk, gdzie inwestor miał legalny zjazd ze swojej działki na drogę asfaltową. Działka położona przepięknie nad samym jeziorem. Oczywiście nie dostał pozwolenia na budowę, ponieważ Plan zakładał wjazd z wirtualnej drogi od strony jeziora. Sprawa skończyła się zmianą Planu sfinansowaną przez właścicieli działek i poślizgiem 2-letnim.
Innym przykładem są np. zapisy w Planie dotyczące sposobu odprowadzania ścieków. Zapisy te czasami graniczą z humorem. W Planie dla grupy działek w miejscowości Sąpłaty, Gmina Dźwierzuty zapisała, że ścieki komunalne należy odprowadzić do planowanej sieci kanalizacyjnej. Tylko Sąpłaty nie mają na dziś oczyszczalni ścieków, a na budowę zbiornika bezodpływowego nie ma zgody. I znowu dochodzi do sytuacji, że mamy działkę, mamy nawet drogę dojazdową tylko mamy problemy z oddaniem budynku do użytkowania. W tym przypadku pozwolenie na budowę można uzyskać, ponieważ do pozwolenia są potrzebne warunki techniczne, które administrator sieci kanalizacyjnej wyda, a nie fizycznie wybudowana sieć kanalizacyjna.
Mógłby ktoś powiedzieć, że należy zmienić Plan. Oczywiście można, tylko kosztuje to minimum 30 000 zł i gminy robią to bardzo niechętnie z uwagi na koszty. Możemy sami sfinansować taką zmianę, jeżeli nas stać i mamy czas np. 2 lata.
Pamiętajcie! Przed zakupem działki sprawdzajcie dokładnie możliwości wybudowania waszego wymarzonego domku. Najlepiej udać się do jakiegoś Biura Projektowego, które często zupełnie nieodpłatnie doradzi, czy zwróci uwagę na potencjalne zagrożenia.
Jacek Mroziński
Autor jest projektantem, właścicielem biura projektowego w Szczytnie