Kredyty mieszkaniowe
Pisaliśmy już i o podatkach, i o zwrocie VAT-u, o hipotekach, możliwych zmianach i planach. Przyszło mi więc do głowy, że trzeba też napisać, skąd wziąć na to wszystko kasę, czyli przechodzimy tym razem do spraw kredytów mieszkaniowych.
RYZYKO KURSOWE
Polski nadzór bankowy do niedawna miał taki pomysł, by zabronić Polakom zaciągania długoterminowych kredytów hipotecznych w walutach obcych (co w praktyce dotykałoby głównie franków szwajcarskich). Argumentacja była mniej więcej taka - kolokwialnie rzecz ujmując - że Polacy nie biorą pod uwagę ryzyka kursowego, a kierują się tylko aktualną ceną waluty, nie zdając sobie sprawy z tego, że jeśli złoty zacznie tracić na wartości, to raty kredytu będą coraz wyższe. Tymczasem prawda jest taka, że wysokość raty kredytu walutowego dogoniłaby ratę złotową dopiero wtedy, gdy złoty straciłby na wartości ok. 30%. Skończyło się na tym, że jeżeli nie zabronić, to przynajmniej utrudnić tak, aby kredytów walutowych nam się odechciało.
KREDYT WALUTOWY Z PRZESZKODAMI
Do tej pory było tak, że do wzięcia kredytu walutowego wystarczała mniejsza zdolność kredytowa i właśnie tu banki widziały zagrożenie dla swoich interesów. Teraz we wszystkich bankach zdolność kredytowa będzie oceniana tak samo, niezależnie od tego, czy staramy się o kredyt w złotówkach, czy np. we frankach. "Teraz" - oznacza, że w niektórych bankach już - a w innych od 1 lipca.
Ale wróćmy do argumentu, którym walczyły banki, czyli do ryzyka kursowego i tego kiedy, tak naprawdę jest ono groźne? Otóż po podpisaniu umowy, bank ma jeszcze parę dni na przelanie środków (ile - czytajmy w umowie).
I właśnie wtedy ważna jest sytuacja na rynku walutowym, bo bank przeleje nam w złotówkach równowartość pożyczonych franków, a do przeliczeń weźmie cenę waluty z dnia np. zaakceptowania wniosku kredytowego - a nie z dnia wypłaty pieniędzy. Przy dużym kredycie, już na starcie można rzeczywiście stracić kilka tysięcy złotych.
ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA
Kiedy staramy się o kredyt, bank zbada na wylot naszą zdolność kredytową, czyli sprawdzi, czy po opłaceniu czynszu, kosztów utrzymania rodziny i rat za futro z norek - jesteśmy jeszcze zdolni do spłacania innych zobowiązań. Bank korzysta z tabelek i wyczyta ile kosztuje utrzymanie rodziny z jednym, dwojgiem dzieci itd. Proponuję tutaj zastanowić się, czy dziecko studiujące i jednocześnie pracujące jest rzeczywiście na naszym utrzymaniu i należy je liczyć jako "sztukę".
Po tym wszystkim może się okazać, że kredytu w potrzebnej nam wysokości nie dostaniemy w złotówkach - lecz jeszcze tylko w walucie, bo aby dostać kredyt walutowy - wystarczała do tej pory mniejsza zdolność kredytowa.
Poza tym, raty kredytów walutowych są po prostu mniejsze (przy niewielkim kredycie, do kilkudziesięciu tysięcy złotych może to nie ma znaczenia, czy płacimy 50 zł więcej czy mniej, ale przy dużych kredytach, różnica między ratą 1000 a 1500 zł miesięcznie jest niebagatelna). Proponuję dla własnej orientacji - do oferowanego przez bank oprocentowania walutowego, dodać 0,5%. W ten sposób uzyskamy orientacyjnie bliższą realiom kwotę miesięcznej raty.
Ci, którzy spłacają raty we frankach już od kilku lat, muszą też pamiętać, że dzięki temu mają na koncie spore nazwijmy to - oszczędności i nawet, jeśli sytuacja zmieni się chwilowo na ich niekorzyść z powodu wahnięcia kursu waluty - nie należy panikować.
BANK TEŻ MOŻNA ZMIENIĆ
Kiedy współpraca z bankiem idzie jak po grudzie, ostatecznie - możemy przenieść kredyt do innego banku. Trzeba się tylko dobrze zastanowić, żeby nie wpaść z deszczu pod rynnę. Pamiętajmy, że aby zmiana banku, czyli zamiana kredytu na inny się opłaciła, to różnica w oprocentowaniu musi być znacząca. Nie ma sensu się fatygować, aby zarobić 0,1-0,2 % na oprocentowaniu, ale jeśli znajdziemy kredyt oprocentowany 1% niżej od obecnego, to po odliczeniu wszystkich kosztów zarobimy przy kredycie 100 tysięcy zł - 50 zł miesięcznie, zakładając 20-letni okres kredytowania. Oczywiście nie tylko niższe oprocentowanie może być powodem zmiany banku. Bywa, że nasz bank, tak zabezpiecza swoje interesy, że czujemy się po prostu terroryzowani: domaga się corocznego zaświadczenia o zarobkach - chcąc monitorować cały czas naszą zdolność kredytową, pyta, czy nie przybyło nam dziecko, czy mąż nas dalej kocha, żąda wykupienia polisy na życie, albo przychodzą mu do głowy jeszcze inne głupoty.
Chcąc zmienić bank - szukajmy ofert zawierających w nazwie: refinansowanie kredytu. Banki często dla takich "klientów z odzysku" stosują różne bonusy, np. nie pobierają prowizji, która normalnie jest obowiązkowa przy kredytach na cele mieszkaniowe.
JAKĄ PODJĄĆ DECYZJĘ
Po pierwsze trzeba się spieszyć, jeśli chodzi nam o kredyt walutowy, bo w niektórych bankach już, a w innych od lipca trzeba będzie spełnić wyższe wymogi dotyczące zdolności kredytowej.
Pamiętajmy też, że nie ma jednego najlepszego kredytu. Zanim go weźmiemy, musimy przejrzeć wiele ofert i wybrać ten skrojony na możliwości naszej rodziny teraz i w przyszłości. Trzeba wiedzieć, że jedne banki są zwolennikami kredytów w złotówkach, a inne w walutach i wszystkie będą przekonywać klienta do swoich racji - nie dajmy się zwieść tej bankowej propagandzie. Zabierzmy projekt umowy do domu i przeczytajmy zwłaszcza akapity z gwiazdkami, to co jest napisane drobnym maczkiem lub ledwie widocznym szarym drukiem. O wszystko, czego nie rozumiemy, należy pytać do skutku.
W dużym uproszczeniu: kredyt w walucie jest jeszcze dla mających mniejszą zdolność kredytową, także dla Niemca, któremu w Polsce płacą w euro i dla tych, którym zależy na mniejszej racie, kosztem czasami mniej spokojnego snu, dla tych, którzy zarabiają w walucie za granicą i mają jeszcze długą perspektywę takich zarobków. Kredyt złotówkowy opłaci się zarabiającym w złotówkach, tym, którzy zawsze chcą wiedzieć, ile zapłacą i nie chcą emocji związanych z wysokością raty, a z uwagi na wyższe stałe zarobki - mogą sobie na taki spokój pozwolić.
OPTYMISTYCZNA POINTA
Po spłaceniu kredytu bank wystawia nam pismo, w którym jasno jest napisane, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła. Z pismem idziemy do Sądu Rejonowego (tego, który prowadzi księgę wieczystą naszej nieruchomości) i wypełniamy wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (proponuję zrobić sobie z tego pisma ksero, bo w sądzie zostaje oryginał). Płacimy jeszcze 200 zł i wszystko. Po prostu c'est la vie.
Beata Koralewska
2006.04.19